Konut Piyasası Desteklerine Yeni Halka

Orta gelirliye yönelik yeni konut finansman programı, konut piyasasına yönelik (çok da ihtiyaç duyulan) destekleyici adımların yeni bir halkası olarak not edilmeli. Bu desteklerin bir son olmayacağı kesin. Ancak, yine de bu defaki adım daha uzun ömürlü bir finansman programı olacak gibidir.

Ekonomik Etkiler

Yeni kampanya kapsamında, 16 Ocak’tan itibaren yeni evini almak isteyen vatandaşlar sıfır konutlara talepte bulunacak. Bu sayede canlanacak inşaat, gayrimenkul ve bağlantılı 250 farklı sektör ile birlikte 100 binlerce yeni istihdam oluşturulması hedefleniyor. Bu yolla da 600 milyar TL’lik ek bir ekonomik katma değer yaratılması hedefleniyor.

Türkiye’de, konut piyasasına yönelik özellikle de arz yönlü adımlara ciddi ihtiyaç bulunmaktadır. Nitekim, daha önce yayınlanan bir raporumuzun da ortaya koyduğu üzere, konut piyasamızda arz-talep dengesizliği büyüme eğiliminde. İnşaat sektörüne bu destek, aynı zamanda son dönemin istihdam ve üretim ekonomisi, bağlantılı TEM ile de uyumlu bir girişimdir.

Türkiye’nin inşaat ve konut üretimi noktasındaki potansiyeli ise çok büyük. Çin’den sonra inşaatta ikinci sıradayız. İnşaat sektörü, 2022 itibariyle, 2 milyondan fazla istihdam ve 250 farklı alt sektörü doğrudan etkiliyor. Ancak, özellikle de maliyetlerdeki artışlar, inşaat sektörü ve alt sektörleri ciddi anlamda etkilemektedir.

Öte yandan, konut sektörüne yönelik bu tür programlarla, ev sahipliği oranı da yukarı çekilecek. Türkiye’de bugün, hane-halklarının %60,7’si (bireysel bazda ise yüzde 57-58’i) kendisine ait konutta oturuyor.

Arz-Talep Dengesi

Aralık 2022 itibariyle, Türkiye’de 3,2 milyon konut dönüştürülmüş durumda. 13 milyon kişi yeni güvenli konutlara yerleşti. 250 bin konutun dönüşümü ise sürüyor. Sadece 2022’de 81 ilde 80 bin bağımsız birimde kentsel dönüşüme gidildi. 1,6 milyar TL kira yardımı sunuldu. Ancak, arz henüz yeterli değil. Ekstra adımlara ihtiyaç duyulmaktadır.

TOKİ ise bugüne dek 1 milyon 170 bin konut üretti. 138 bin konutun üretimi de sürüyor. Mart ayına kadar kura çekimlerinin tamamlanması öngörülen Cumhuriyet tarihinin en kapsamlı sosyal konut projesi süreci ise devam ediyor. Bu kapsamda da ilk 2 yılda da en azından 250 bin sosyal konutun daha tamamlanması planlanmaktadır.

Ancak, buna rağmen, örneğin, henüz batıdaki sosyal konut seviyelerine ulaşılabildiğinden bahsetmek zordur. Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “Talebin yoğunluğu ortada. Seçimden sonra yeni bir etabı başlatacağız” deyimi bu yüzden önemlidir.

Bugün konuştuğumuz “Yeni Evim” konut kampanyası ile de hem konut üretiminin desteklenmesi hem artan fiyatlar nedeniyle konut almanın zorlaştığı orta gelir gruplarının da desteklenmesi hem de konut piyasasının tekrar canlanması amaçlanıyor görünmektedir. Arzın artırılması için, konut üreticilerine uygun şartlarda yeni finansman paketi ve 25 milyar TL’lik yeni kredi limiti tanımlanmış durumda.

Konut ve inşaat sektörlerinin sürdürülebilir bir büyüme patikasına oturması önemlidir. Kampanya kapsamındaki konutların, krediye uygun hale gelmiş olması şartı da konut üretimini desteklemeyi amaçlıyor. Konut üreticileri ve bankalar arasında imzalanacak garantörlük anlaşmaları da sektöre nefes aldıracak ve sektörün temel sorunlarından biri olan konutların bitirilememesi sorununu aşmaya katkıda bulunacak.

İstanbul ve ikinci bölgedeki büyük şehirler dışında kalan illerde, son 1 yıldır ikamet etme şartı olmaması da büyükşehirlerden Anadolu’ya göçe pozitif katkı sunabilir. Bu da bölgesel bazda arz-talep dengesini pozitif etkiler.

Fiyat Artışlarına Sınırlama

Haksız fiyat artışları ile doğrudan mücadele etmek zordur. Ancak, bu fiyat artışlarını getiren nedenler, gerekçeler ortadan kaldırılabilir. Rekabet ortamı desteklenebilir. Enflasyon ile mücadelenin yanında, bu tür destekleyici kampanyalar ile de bir taraftan arz-talep dengesizliği giderilirken; diğer yandan da sektör bazlı fiyat artışlarının önüne geçilebilir.

Mevcut fiyat hareketleri de göz-önüne alınarak, konut piyasasının 3 bölgeye ayrılması önemlidir. Bu noktada belirlenen maksimum fiyat şartı, beklenti yönetimi ve fiyat artışlarını sınırlama noktasında önemli faydalar sağlar. Örneğin, İstanbul için 5 milyon TL’ye kadar kredi ve diğer illerde konut kredileri için sınırların daha düşük tutulması, alım sınırlarını aşağı çekerek; fiyat artışlarını sınırlandırabilir.

Konut fiyatlarının Miami ile yarıştığı yeni finans merkezlerinden Ümraniye, metrekare kira oranları ile rekorlar kiran Sarıyer gibi bölgeleri ile İstanbul; bu tür düzenlemelere daha fazla ihtiyaç duymaktadır. Nitekim, Türkiye’de ortalama metrekare satış fiyatı 13 bin 200 TL iken, İstanbul’da aynı ortalama 21 bin TL’yi bulmaktadır.

Hane Halkının Desteklenmesi

Bölgelere göre 45 bin ile 80 bin TL gelir sınırlarındaki hanelerde oturan orta-gelirliler bu kampanya kapsamındaki finansman fırsatlarına başvuru yapabilecek. 5 milyon TL’ye kadar kredi, son dönemde fiyatları ciddi artış gösteren konutlara erişimi yeniden mümkün kılacak.

İlk evini alacak, özellikle de talebin ve fiyatların daha çok arttığı bölgelerde belli bir süre ikamet etmiş olan ve son 1 yılda konut satışı yapmamış kişilere hitap eden program; ihtiyaç sahibi, ilk konutunu alacak kişilere destek olma amacı taşıyor.

Yüzde 0,69’dan başlayan faiz ve uygun kâr payı (ki yıllık bazda %9’luk politika faizinin altında bir maliyet anlamına gelir); 15 yıla varan uygun vade yapıları da (tüketiciler ve hane-halklarına) piyasa koşullarına göre çok daha iyi şartlarda destek sunuyor.

Diğer benzer projelerde olduğu gibi sadece konut bedelinin yüzde 10’u kadar peşinat ödemesi de oldukça önemli ve rahatlatıcı olacaktır. Konut ödemelerinin en fazla sorun yarattığı ilk 3 yılda verilecek hazine desteği de ödemeleri ciddi anlamda kolaylaştırmış olacaktır. Ödemelerin de süreç boyunca hane-halkı geliri ile uyumlu olacak olması ve taksit ödemelerinin, hane-halkı gelirinin yüzde 40’ını aşmaması amaçlanıyor.

Sürdürülebilirlik

Elbette, tüm bu pozitif adımların yanında ve bunun ötesinde; Türkiye’de zaman zaman ilan edilen bu tür kampanyalar yerine, artık daha kalıcı, uzun vadeli, daha geniş kapsamlı ve sosyal, finansal ve ekonomik yönleri de güçlü yeni ve kalıcı bir konut finansman modeline ihtiyaç var. Kamu desteği ve kamu garantilerinin bu işin merkezinde olması özellikle önemli olacak.

Daha bütüncül bir yaklaşımla, kamu, özel sektör, finans sektörü ve yatırım ayaklarını da içeren; erken dönemlerden itibaren, daha uzun vadeli ve daha uzun ödeme süreli, yeni bir finansman modeli düşünülmelidir. Bu tür girişimler, konut gibi önemi yadsınamayacak sektörlerin sürdürülebilirliğinin yanında tasarrufları da artırarak ülke ekonomisine ve finansal sisteme çok ihtiyaç duyduğu düşük maliyetli iç finansmanı da sağlamış olacak.